רדאר נדל״ן מסחרי

שווה בדיקה עכשיו

העסקאות שסימנתי כבעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר למשקיע קטן ובינוני, עם הסיבה לכל אחת. מכרזים קודם, לפי מועד ההגשה. זו הערכה שלי ולא ייעוץ השקעות; כל נתון דורש אימות לפני צעד.

השורה התחתונה למשקיע פרטי ובינוני

נדל״ן מסחרי חדש לא שייך רק לחברות הגדולות. חלק מהעסקאות של 2026 נסגרו בסכומים של משקיע פרטי או של קבוצה קטנה. צריך לדעת איפה הן מתפרסמות, ולהגיע מוקדם.

כמה הון עומד לרשותך?

עם 5 מיליון ₪: 2 מתוך 22 כרטיסי הכניסה שבתרשים היו בהישג יד בלי מימון, ועוד 1 עם מימון או שותף אחד. במפה יש 8 פרויקטים ומכרזים פתוחים שההון מכסה לפחות עשירית מכרטיס הכניסה שלהם. מתוך 11 מכרזי רמ״י הפתוחים שהוצאתי להם תג מחיר, 2 מתחילים בסכום שההון מכסה לבד.

הכול באתר מוצג ביחס לסכום שבחרת, ואפשר לשנות אותו בכל רגע. הבחירה נשמרת בדפדפן הזה בלבד.

פתוח עכשיו: עסקאות שאפשר לקנות או להגיש עליהן

נכסים מניבים שמוצעים למכירה בלי מכרז, ומכרזי קרקע שעוד לא נסגרו. העמודה האחרונה מחושבת לפי ההון שבחרת למעלה. נקודה מהבהבת מסמנת עסקה עם פוטנציאל גבוה, והנימוק כתוב לידה.

נכסים מניבים בלוחות

מחירי מבוקש ותשואות כפי שהמוכר מציג. הלוח לא מפרסם כתובת מדויקת; פונים למתווך שבמודעה. 40% הון עצמי הוא הנחה שלי, והיתר במימון. לא בדקתי חוזי שכירות.

מכרזי רמ״י פתוחים, לפי מועד ההגשה

הרצפה היא מחיר המינימום ועוד הוצאות הפיתוח; המחיר הסופי יהיה גבוה יותר. לחיצה על שם היישוב פותחת את המכרז במפה.

קריית ביאליק. מגרש למרכז שכונתי בשכונת מגורים, בגודל של קבוצה קטנה.
הרצליה. הכרטיס הקטן ביותר, במיקום חזק. צפויה תחרות גבוהה.
מתחם המסחר של 1,840 מ״ר. כ-10,000 ₪ למ״ר, נמוך משאר הלוח. כדאי לבדוק למה.
המרכז השכונתי עם הסופרמרקט. לפי המודעה: תפוסה מלאה ושכירות לשלוש שנים.

ארבע ההמלצות הן הערכה שלי, ואינן ייעוץ השקעות. עסקאות שקטות לא מופיעות כאן; אליהן מגיעים דרך האנשים שבטבלת .

מקור

נבדק13 עד 14.11.2026

אימותמקור יחיד לכל שורה; לאמת מול חוברת המכרז באתר רמ״י

כרטיסי הכניסה של 2026, במיליוני ₪

כמה עלה מגרש אחד, נתח אחד או נכס אחד בעסקאות מסחר ותעסוקה שדווחו. הקו המקווקו הוא ההון שבחרת. לחיצה על שורה פותחת את הפרויקט במפה.

במכרזים הסכום הוא לקרקע בלבד, והבנייה עולה בנפרד. חלק מהסכומים לפני הוצאות פיתוח, כמסומן בכל שורה. הסיווג לפרטי, רשת או חברה בורסאית הוא שלי, לפי תיאור הזוכים בכתבות.

מקורתוצאות מכרזים ודיווחי עסקאות; פירוט בטבלה

תקופהדצמבר 2024 עד אוקטובר 2026

אימותלכל שורה מקור; חלקן ממקור יחיד

לא רק הגדולים זוכים

במכרז ביואב, בינואר 2026, זכו שלושה אנשים פרטיים במגרש ב-5.5 מיליון ₪, וחברה פרטית זכתה במתחם לתחנת דלק ב-2.35 מיליון ₪. באור יהודה זכה איש עסקים במגרש ב-20.5 מיליון ₪ כולל פיתוח. בחבל לכיש זכו שלושה אנשים פרטיים, בעלים ובכירים של GT נדל״ן, לצד דלק נכסים.

הקטן מנצח בזמן

בסמי עופר בחיפה נחתמו העוגנים לפני ההיתר. באריאל חצי מהמרכז שווק לפני ההיתר. בגלי ים בנתניה נמכרה קומת המסחר כולה בזמן הבנייה. מי שמגיע אחרי השלט מקבל את מה שנשאר, במחיר מלא.

קודם ההון, אחר כך המסלול

יחידה אחת, נתח בקבוצה, שותפות עם יזם או מגרש במכרז: כל מסלול מתאים לגודל הון אחר ולרמת מעורבות אחרת. הטבלה שלמטה מסדרת אותם, ומסמנת את מה שמתאים להון שבחרת.

ארבעה מסלולי כניסה, לפי גודל ההון

הערכה

המסלול	הון טיפוסי	מה מקבלים	הסיכון העיקרי	דוגמה מהנתונים
יחידה אחת חנות, משרד או יחידת תעשייה מתאים להון שבחרת	1 עד 5 מיליון ₪	נכס רשום על שמך, ושכירות	שוכר אחד. כשהוא עוזב ההכנסה נעצרת, והארנונה עליך	סגולה בפתח תקווה: יחידות נמכרות לעסקים
נתח בקבוצת משקיעים מתאים להון שבחרת	1 עד 10 מיליון ₪ למשקיע	חלק בנכס גדול יותר, בלי לנהל	תלות במוביל הקבוצה, ונזילות נמוכה	גלי ים בנתניה: קבוצה קנתה קומת מסחר ב-50 מיליון ₪
שותף הון ליזם פרטי מתאים להון שבחרת	5 עד 30 מיליון ₪	אחוזים בפרויקט, ורווח יזמי	סיכון תכנון וביצוע, ומיעוט בלי שליטה	בנימינה: 30% מהקרקע נמכרו ב-17 מיליון ₪
מגרש במכרז של רמ״י או של עירייה מתאים להון שבחרת	3 עד 50 מיליון ₪, ועוד עלות הבנייה	שליטה מלאה	הכול עליך: תכנון, עוגן, מימון ולוחות זמנים	יואב: מגרשים ב-2.35 וב-5.5 מיליון ₪. חיפה: הקמה ב-23 מיליון ₪

טווחי ההון הם הנחת עבודה שלי, לפי גודל העסקאות שבנתונים. הם לא כלל, ואין בהם המלצה.

מתי נכנסים: חלון ההזדמנות לאורך חיי הפרויקט

ככל שהפרויקט מתקדם, התנאים למי שמצטרף פחות טובים, ויותר אנשים יודעים עליו. החלון של משקיע קטן נמצא לפני ההיתר.

השלב	איפה הוא מתפרסם	מה פתוח בו למשקיע (הערכה)
קרקע	תוצאות מכרזי רמ״י, דיווחי רכישה לבורסה	מגרש במכרז, או נתח בשותפות עם מי שזכה
תכנון	תכנון זמין, סדרי יום של ועדות	סיכום מוקדם על יחידה או על קומת המסחר
היתר	אתרי הוועדות המקומיות, דיווחי החברות	יחידות ונתחים, לפני השיווק הרשמי
הקמה	שלט באתר, כתבות	מה שנשאר, ולפעמים הנכס כולו

סוגסכמה להמחשה

בסיסהערכה מקצועית, לא מדידה

הספירהמתוך המפה שבאתר

מה יש בכל לשונית

רד אלרט וביצי זהבתשע מלכודות של משקיע קטן, ועשרה מקומות שבהם יש לו יתרון מפת פרויקטים28 פרויקטים ו-11 מכרזים פתוחים: מי היזם, באיזה שלב, ומה בהישג יד שוק ומחיריםשלושה מחשבונים, מסים ומימון, מחירי קרקע ונכסים הזדמנויותחמישה מהלכים, ומכרזים שפתוחים עכשיו מתחת לרדארערוצי עסקאות שכמעט אף אחד לא עוקב אחריהם, ומה פתוח עכשיו עם תג מחיר רדאר מקורותמאיפה מוציאים עסקאות ויזמים, עם קישור לכל מקור תוכנית 30 יוםמשימות שבועיות ונוסחי פנייה ליזמים מקורות ואימות100 מקורות, והסתירות שמצאתי ביניהם

איך קוראים את הסימונים: ״מוצלב״ פירושו שני מקורות לפחות שאינם אותו אתר, או כתבה לצד מסמך רשמי. ״מקור יחיד״ פירושו שלא מצאתי אישור נוסף. מתוך 28 הפרויקטים, 18 מוצלבים ו-10 נשענים על מקור יחיד. מה שמסומן ״הערכה״ הוא שיקול דעת שלי.

רד אלרט וביצי זהב

איפה משקיע פרטי או בינוני נופל, ואיפה יש לו יתרון על הגדולים. כל קביעה נשענת על נתון עם מקור. מה שמסומן ״הערכה״ הוא שיקול דעת שלי.

רד אלרט: איפה נופלים

המחיר שבכותרת הוא רק חלק מהחשבון

במעלה אדומים שילמה הזוכה 5.25 מיליון ₪ על הקרקע, ועוד כ-10.65 מיליון ₪ הוצאות פיתוח. במכרז פתוח במצפה רמון מחיר המינימום הוא כ-1.1 מיליון ₪, והוצאות הפיתוח כ-14.2 מיליון ₪. בקריית גת השומה היא כ-13 מיליון ₪, והוצאות הפיתוח כ-70 מיליון ₪. על כל רכישה מוסיפים מס רכישה של 6% ומע״מ של 18%.

מה עושים: מחשבים את המחיר המלא לפני ההצעה: קרקע, פיתוח, מס רכישה, מע״מ ועלות הבנייה.
מינוף כמעט לא עוזר עכשיו

לפי מזרחי טפחות, בנקים מממנים בדרך כלל 50% עד 70% מנכס מסחרי, לתקופה של עד כעשר שנים, ובריבית שגבוהה ב-1% עד 2% ממשכנתא לדיור. התשואה הממוצעת שפרסם השמאי הממשלתי היא 6.75%, והפריים עומד על 4.75%.

הערכה: כשהריבית קרובה לתשואה וההלוואה קצרה, כמעט כל השכירות הולכת להחזר. המחשבון בלשונית ״שוק ומחירים״ מראה את זה במספרים.
6.75% היא לא התשואה שלך

המספר הוא ממוצע ארצי לחציון הראשון של 2025, ובסקירה קודמת הובהר שהוא מחושב על נכסים בתפוסה מלאה. מההכנסה שלך יורדים מס הכנסה לפי המדרגה שלך, או מס חברות של כ-23% אם הנכס בחברה, וגם תקופות בלי שוכר. כשהנכס ריק, הארנונה עליך. מסלול ה-10% קיים רק לדירות מגורים.

מה עושים: מחשבים תשואה נטו אחרי מס, עם חודשיים ריקים בשנה, ורק אז משווים לחלופות.
מגייס משקיעים, או מצטרף לקבוצה? יש חוק

לפי אזהרה של רשות ניירות ערך, חוק ניירות ערך עשוי לחול גם על הצעות השקעה בנדל״ן. הצעה כזאת ליותר מ-35 ניצעים ב-12 חודשים בלי תשקיף היא הפרה, גם אם בסוף הצטרפו פחות. הרשות קבעה שגם מתווכים ומשווקים של מיזמים כאלה נחשבים מציעים. בסקר של הרשות, רק כ-20% אמרו שיסרבו להצעת נדל״ן עם תשואה מובטחת של 15%.

מה עושים: לפני פנייה למשקיעים, ולפני הצטרפות לקבוצה, בודקים את המבנה עם עורך דין. זה מידע כללי ולא ייעוץ משפטי.
משרדים זולים בפריפריה הם לא מציאה

שני מגרשי תעסוקה במעלה אדומים נסגרו 35% ו-44% מתחת לשומה. לפי Newmark Natam, דמי השכירות למשרדים בפריפריה ירדו ב-3% עד 5% בחציון הראשון של 2026. השמאי הממשלתי מדווח על תפוסה של כ-70% עד 80% במעגלים המשניים ובפריפריה.

מה עושים: במגרש ״מסחר ותעסוקה״ בודקים קודם כמה מהזכויות הן מסחר. שם נמצא הביקוש.
אחרי השלט נשאר מה שלא נמכר

בסמי עופר רוב השטחים הושכרו לפני ההיתר. באריאל חצי מהפרויקט שווק לפני ההיתר. בערד, ביום קבלת ההיתר, החברה כבר הייתה במו״מ מתקדם עם רשתות.

מה עושים: מסמנים יזמים בשלב הקרקע והתכנון. היתר הוא סימן שהחלון נסגר.
מסחר בשכונה חדשה תלוי באכלוס

באוקטובר 2026 נסגר מכרז בחריש ל-722 דירות בלי זוכה, ומכרז ל-183 דירות במעלה אדומים נסגר בלי אף הצעה. בגלי ים בנתניה, שבה נמכרה קומת מסחר ב-50 מיליון ₪, השכונה עדיין בבנייה ובאכלוס.

הערכה: חנות בשכונה שעוד לא אוכלסה היא הימור על קצב המכירות של הדירות. בודקים אותו לפני שקונים.
השם שבמכרז הוא לא תמיד מי שעומד מאחוריו

באלעד זכו ״האנגרס אלעד שותפות מוגבלת״ ו״ג.ג. נכסים (אלד)״. בחבל לכיש זכו שלושה אנשים פרטיים, שהם הבעלים והבכירים של GT נדל״ן. בעמק חפר זכו שתי חברות שהכתבה לא מציינת מי בעליהן.

מה עושים: לפני שנכנסים לשותפות מוציאים נסח חברה ברשם החברות, ובודקים מי בעלי המניות.
העיתונות לא מדייקת, והנתונים הרשמיים מאחרים

חלקה של רמי לוי נדל״ן בערד הוא 50% לפי שלושה אתרים ו-33% לפי רביעי. מגרש באור יהודה הוא 9 דונם בכתבה ו-7,039 מ״ר בטבלת רמ״י. בדיקה מספטמבר 2026 מצאה שהעסקה האחרונה באתר הנדל״ן הממשלתי הייתה בת כשבעה שבועות.

מה עושים: לפני שמעבירים כסף מאמתים כל מספר במסמך המקור: חוברת המכרז, הוראות התוכנית, נסח הטאבו.

ביצי זהב: איפה היתרון שלך

מכרזים שהגדולים לא מגיעים אליהם

במעלה אדומים נסגרו שני מגרשי תעסוקה 35% ו-44% מתחת לשומה, עם מציע אחד או שניים. ביואב נסגר מתחם ב-2.35 מיליון ₪ ומגרש ב-5.5 מיליון ₪.

מה עושים: עוקבים אחרי מכרזים קטנים ביישובים שאתה מכיר בהם את הביקוש. מחיר נמוך הוא גם סימן אזהרה: בודקים למה לא הגיעו מציעים.
מכרזים שפתוחים עכשיו

נכון ל-13.11.2026 מופיעים באתר מכריע 79 מכרזי רמ״י פתוחים. ל-11 מהם, במסחר ובתעסוקה, הוצאתי תג מחיר. הקטן מתחיל ב-1.24 מיליון ₪, ועשרה מגרשים באופקים מתחילים ב-3.9 עד 5.9 מיליון ₪ כל אחד.

מה עושים: הפירוט נמצא בלשונית מתחת לרדאר ובמפה. את הפרטים מאמתים בחוברת המכרז באתר רמ״י.
רשת מזון כשותפת מיעוט

בבנימינה מכר יזם פרטי לרשת יוחננוף 30% מהקרקע ב-17 מיליון ₪. בחצור הגלילית מחזיקה רמי לוי נדל״ן כשליש במרכז של GT. בדימונה יוחננוף שותפה בחצי, והשותף מנהל את ההקמה.

הערכה: מי שמחזיק קרקע טובה ליד שכונה חדשה יכול להביא רשת כשותפה. היא מביאה את העוגן, וזה מה שהבנק רוצה לראות.
קומת המסחר נמכרת בנפרד

בגלי ים בנתניה קנתה קבוצת משקיעים כ-2,000 מ״ר מסחר ב-50 מיליון ₪, בזמן הבנייה, כשכ-75% מהשטח כבר מושכר. לפי המוכרת, המחיר משקף תשואה של 7.2%. ברמת אפעל נמכרה שדרת מסחר ב-136 מיליון ₪.

מה עושים: פונים ליזמי מגורים בשלב התכנון המפורט. המסחר אינו עיקר העסק שלהם, ורבים מעדיפים לצאת ממנו מוקדם.
יזם פרטי שזכה בקרקע צריך הון

בספטמבר 2026 זכו יזמים פרטיים בשישה מגרשים באלעד ובאור יהודה. שתיים מהזוכות רשומות כשותפות מוגבלת.

הערכה: שותפות מוגבלת היא מבנה שמשמש לעיתים קרובות לצירוף משקיעים. יזם שזכה צריך הון עצמי לתכנון ולבנייה, וזה הרגע לשיחה.
מכרזים של עיריות וחברות כלכליות

המרכז בסמי עופר התחיל במכרז של עיריית חיפה וקריית הספורט: הקמה בעלות מוערכת של כ-23 מיליון ₪, וזכות שימוש לכ-25 שנה. העוגנים נחתמו לפני ההיתר. מכרזים כאלה לא מופיעים באתר רמ״י.

מה עושים: מוסיפים לשגרה את עמודי המכרזים של החברות הכלכליות בערים שלך.
יחידה אחת בפרויקט גדול

ביו-פארק סגולה 2 בפתח תקווה היחידות נמכרות לעסקים. בפרויקט הקודם של אותם יזמים שווקו נכסים ב-682 מיליון ₪. לפי מזרחי טפחות, רכישת משרד יכולה להתחיל במאות אלפי שקלים.

מה עושים: מבקשים מהיזם מחירון לפני פתיחת המכירות, ובודקים מי השוכרים באזור ומה הם משלמים.
השמות כבר מפורסמים: טבלת רמ״י וסעיף 1.8

לכל מכרז מפרסמת רמ״י את המגרש, השטח, מחיר המינימום, שם הזוכה והסכום. בתוכניות במבנה האחיד, סעיף 1.8 מפרט את מגיש התוכנית, היזם, עורך התוכנית והיועצים, עם כתובת וטלפון.

מה עושים: כך בונים רשימה של יזמים פרטיים בגודל שלך, בלי לחכות לכתבה.
קרקע בפריפריה עם שוכר: 9% מול 6.75%

דלק נכסים מדווחת על השקעה של כ-24 מיליון ₪ בחבל לכיש ועל תשואה שוטפת צפויה של כ-9%. הממוצע הארצי בנכסים קיימים הוא 6.75%.

הערכה: הפער בין שני המספרים הוא הרווח היזמי, והוא קיים רק כשיש שוכר. השקעה של 24 מיליון ₪ היא בגודל של משקיע בינוני.
המתווך, עורך הדין והאדריכל יודעים ראשונים

בעסקת קדימה צורן פורסמו שמות המתווך ועורך הדין. בכל הדמיה מופיע שם האדריכל: V5 אדריכלים בראש העין, משרד מסילתי בחצור הגלילית.

הערכה: אנשי המקצוע שחוזרים בעסקאות בגודל שלך הם הדרך הקצרה ליזם. קשר טוב עם שלושה כאלה שווה יותר מכל מאגר.

מפת פרויקטים

איפה מתוכנן או נבנה פרויקט מסחרי, מי היזם ובאיזה שלב, וכמה מכרטיס הכניסה הקטן ההון שלך מכסה. העיגול מתמלא ככל שהפרויקט מתקדם: עיגול ריק פירושו שהחלון עוד פתוח. מעוין הוא מכרז רמ״י שפתוח עכשיו להגשה.

הגדלה א׳: גוש דן והשרון הדרומי

הגדלה ב׳: ירושלים והסביבה

שלב הפרויקט

מעוין הוא מכרז רמ״י שפתוח להגשה. הנתונים עליו מאתר מכריע, והם לא הוצלבו.

טבעת מהבהבת מסמנת פוטנציאל גבוה. זו הערכה שלי, והנימוק מופיע בכרטיס.

גודל הסימן לפי היקף השטח המדווח: עד 8,000 מ״ר, עד 20,000 מ״ר, ומעל זה.

״בהישג יד״: ההון שבחרת מכסה לפחות עשירית מכרטיס הכניסה הקטן שדווח בפרויקט. זו הנחת עבודה.

מפה סכמטית. המיקומים ברמת היישוב, והקווים להמחשה בלבד.

ההשוואה שלי

עד ארבעה פרויקטים או מכרזים, זה לצד זה. הבחירה נשמרת בדפדפן הזה בלבד.

שוק ומחירים

מה ההון שלך קונה, כמה עולים המסים והמימון, ומה המחירים שנסגרו. כל תרשים מציג את התקופה שלו, ומה שמחושב מסומן כמחושב.

מה 5 מיליון ₪ קונים

מחושב

ההון מכסה את החלק שהבנק לא מממן, ואת מס הרכישה של 6%. מע״מ, שכר טרחה ומס הכנסה לא נכללים.

ההון שלך מימון בנקאי ריבית שנתית על ההלוואה תקופת ההלוואה תשואה שנתית נטו מהנכס מחיר למ״ר

שווי הנכס שאפשר לקנות, כ- מ״ר

מס רכישה, 6%

שכירות נדרשת למ״ר לחודש

הכנסה שנתית נטו מהנכס

החזר שנתי לבנק, קרן וריבית

מה שנשאר ביד בשנה, לפני מס הכנסה

בהלוואה לעשר שנים בריבית של 6%, ההחזר השנתי הוא כ-13.6% מסכום ההלוואה. כשהנכס מניב 6.75%, מימון של חצי מהמחיר לוקח את כל השכירות. ההלוואה נפרעת, אבל בינתיים לא נשאר תזרים.

חישוב פשוט להמחשה, בהחזר שנתי קבוע. ריבית של 6% היא הנחה שלי: פריים של 4.75% ועוד מרווח. טווחי המימון והתקופה לפי מזרחי טפחות. מחיר של 25,000 ₪ למ״ר הוא המחיר שנסגר בגלי ים בנתניה. הזז את המחוונים לפי ההצעה שתקבל מהבנק.

מקור

אימותחישוב מתוך נתונים מדווחים והנחות מסומנות

שותפות עם יזם: כמה מהפרויקט 5 מיליון ₪ קונים

מחושב

הבנק מממן חלק מעלות הפרויקט, והיתרה היא הון עצמי. ההון שלך הוא חלק ממנו, וזה החלק שלך בתזרים וברווח.

עלות הפרויקט כולה

לפי פרויקט מהמפה, במיליוני ₪:

מימון בנקאי תשואה שנתית על העלות, אחרי האכלוס ריבית שנתית על המימון תשואת השוק לנכס גמור

החלק שלך בתזרים השנתי, אחרי ריבית

תשואה שנתית על ההון שהשקעת

שווי הנכס הגמור, לפי תשואת השוק

החלק שלך ברווח היזמי

חישוב להמחשה: ריבית בלבד בלי החזר קרן, בלי מס, בלי עיכובים ובלי חריגות בעלות. תשואה של 8% על העלות היא הנחה שלי. לשם השוואה: דלק נכסים צופה כ-9% בחבל לכיש, וקומת המסחר בגלי ים נמכרה לפי 7.2%. העלויות שבכפתורים הן ההשקעה שהיזמים דיווחו.

מקור

אימותחישוב מתוך הנחות מסומנות

כמה מותר להציע על מגרש

מחושב

כך יזם מתמחר קרקע: שווי הנכס הגמור, פחות הרווח שהוא דורש, פחות עלות הבנייה. מה שנשאר הוא המקסימום לקרקע ולפיתוח יחד.

השוואה למכרז פתוח שטח להשכרה שכירות למ״ר לחודש תשואת השוק לנכס גמור עלות בנייה למ״ר רווח יזמי נדרש

המקסימום לקרקע ולפיתוח יחד.

שווי הנכס הגמור

עלות הבנייה

חישוב גס להמחשה. הוא לא כולל חניונים ושטחי שירות, מימון בזמן הבנייה, היטלים, מס רכישה, מע״מ ותקופה בלי שוכרים. שכירות של 120 ₪ היא הרף התחתון שדיווח יזם למרכזים שכונתיים ב-2023. בתעסוקה ובתעשייה בפריפריה השכירות נמוכה בהרבה, ואת המספר הזה מביאים מהשטח. רווח יזמי של 18% הוא הרף שהוזכר לגבי תוכניות התחדשות עירונית, בפסגת ההתחדשות בנובמבר 2026. עלות בנייה של 9,000 ₪ למ״ר היא הנחה שלי.

מקור

אימותחישוב מתוך הנחות מסומנות

המסים והמימון של משקיע פרטי

6%מס רכישה על נכס שאינו דירת מגורים, ועל קרקע

18%מע״מ, מאז ינואר 2025. בדוק עם רואה חשבון אם אתה מקזז אותו

מס שוליעל שכירות מנכס מסחרי ליחיד; כ-23% מס חברות בחברה. אין מסלול 10%

50% עד 70%שיעור המימון הבנקאי המקובל לנכס מסחרי

עד כ-10 שניםתקופת ההלוואה המקובלת, לעומת עד 30 שנה בדיור

1% עד 2% יותרהריבית, לעומת משכנתא לדיור

מידע כללי, לא ייעוץ מס ולא הצעת מימון. מה שמותר לנכות כהוצאה תלוי במעמד שלך ובמבנה ההחזקה: שני מקורות שבדקתי מציגים זאת אחרת, ולכן זו שאלה לרואה חשבון.

מקור

תקופהנכון ל-2026

תשואה מול מחיר הכסף

התשואה הממוצעת האחרונה שפרסם השמאי הממשלתי, וריבית בנק ישראל מאז. ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%.

בסקירה כתב השמאי הממשלתי שהפער בין התשואות לעלות המימון אפסי או שלילי, ושרוב העסקאות נעשות בידי משתמשי קצה בהון עצמי גבוה. מאז ירדה הריבית ב-1.25 נקודות אחוז, ל-3.25%. הפריים ירד מ-6% ל-4.75%.

הערכה: הפער נפתח מחדש, אבל הוא עדיין דק למי שלווה בריבית של נכס מסחרי. התשואות הן ממוצע ארצי. לפי הסקירה, בנכסים מרכזיים התשואה נמוכה מהממוצע, ובפריפריה היא גבוהה ממנו.

מקור

תקופהתשואות: חציון ראשון 2025. ריבית: עד אוקטובר 2026

אימותמסמכים רשמיים

מחירי מכירה של שטחי מסחר חדשים

מחושב

עסקאות שדווחו ב-2026, ב-₪ למ״ר. זה המחיר שבו יזם קטן יוצא, ומשקיע נכנס.

מקורפירוט בטבלה

אימותשתי עסקאות מוצלבות, שתיים ממקור יחיד

מה מבקשים היום בלוח

מחירי מבוקש

נכסים מניבים למכירה בלוח ״מניבים״, כפי שהופיעו ב-14.11.2026. בגודל של משקיע בינוני או של קבוצה קטנה.

אלה מחירי מבוקש ותשואות שהמוכרים מציגים. לא עסקאות, ולא בדקתי אותם. הם מראים מה השוק מציע בסכומים האלה.

מקור

אימותמקור יחיד, לא נבדק

כמה עולה קרקע למ״ר בנוי

מחושב

מחיר הקרקע כולל פיתוח, חלקי הזכויות המדווחות. מכרזים ועסקאות של 2026.

קרקע למרכז מסחרי בבאר שבע, בדימונה ובחבל לכיש נסגרה בכ-3,700 עד 4,700 ₪ למ״ר בנוי. זכויות לתעסוקה באלעד ובאור יהודה נסגרו בכ-440 עד 1,200 ₪. המכנה משתנה בין המקרים, ולכן זו אינדיקציה ולא שומה.

מקורדיווחי המכרזים והעסקאות; פירוט בטבלה

תקופה2026

הצעה זוכה מול שומת רמ״י

כמה אחוזים מעל או מתחת לשומה נסגר המכרז. מכרזים של 2026.

על לוגיסטיקה ועל קרקע במרכז נלחמים, ושם הגדולים זוכים. במעלה אדומים, בלי תחרות, נסגרו מגרשים עמוק מתחת לשומה.

מקורכתבות על תוצאות המכרזים; פירוט בטבלה

תקופהפברואר עד אוקטובר 2026

כמה עולה לבנות: השקעה מדווחת למ״ר במרכזים חדשים

מחושב

סך ההשקעה שהיזם דיווח, חלקי השטח. ההגדרות שונות בין החברות: חלק כוללות קרקע וחלק לא.

ארבעה מרכזים שונים, בראש העין, בערד, במישור אדומים ובפורדיס, מדווחים על כ-11,200 עד 12,300 ₪ למ״ר. מי שזוכה במגרש צריך לתקצב סדר גודל כזה לכל מ״ר שיבנה.

מקורדיווחי היזמים; פירוט בטבלה

תקופהינואר 2025 עד נובמבר 2026

מתי נפתחים המרכזים שבמפה

מועדי פתיחה שהיזמים דיווחו.

הערכה: מי שנכנס היום בשלב הקרקע רואה שכירות ראשונה בעוד שלוש עד ארבע שנים. צריך הון שיכול לחכות.

מקורדיווחי היזמים; פירוט בטבלה

שכירות למסחר במרכזים שכונתיים חדשים

נתון מ-2023

דמי שכירות ממוצעים ב-₪ למ״ר לחודש, כפי שדיווח היזם (רייסדור) בדצמבר 2023.

לא מצאתי סקר עדכני ואמין של דמי שכירות למסחר לפי אזורים. הנתון הזה ישן, והוא מגיע מהיזם עצמו.

מקור

אימותמקור יחיד

שכירות למשרדים, להשוואה

₪ למ״ר לחודש. דוחות החברות ל-2025 ודוח Newmark Natam לחציון הראשון של 2026.

לפי Newmark Natam, דמי השכירות בפריפריה ירדו ב-3% עד 5% בחציון, ובהרצליה הם ירדו אל מתחת ל-100 ₪ למ״ר.

מקור

הזדמנויות למשקיע פרטי ובינוני

חמישה מהלכים, מהקרוב ביותר לגודל של משקיע בינוני. מהלך שמתאים להון שבחרת, 5 מיליון ₪, מסומן. הסדר והסימון הם הערכה שלי.

זה לא ייעוץ השקעות, משפט או מס. המידע מבוסס על פרסומים פומביים, והוא נקודת פתיחה לבדיקה שלך.

עם מי אפשר לדבר: ארבעה סוגי יזמים

הערכה

סוג היזם	דוגמאות מהמפה	מה הוא צריך ממשקיע	כמה פתוח לשותף קטן
יזם פרטי שזכה בקרקע	האנגרס, אלה עזרא, ג.ג. נכסים, נפתלי ניסן ובניו	הון עצמי לתכנון ולבנייה	גבוה. מקבל ההחלטות נגיש
יזם מגורים עם קומת מסחר	דוד אזולאי בגלי ים; גינדי ברמת אפעל	קונה לקומה או ליחידות	גבוה. המסחר אינו עיקר העסק שלו
רשת מזון וזרוע הנדל״ן שלה	יוחננוף, רמי לוי נדל״ן, LARO של שופרסל	קרקע, ושותף מקומי שינהל	בינוני. היא נכנסת כשותפה כשהקרקע אצלך
חברה מניבה גדולה	ביג, אזורים, דלק נכסים	בדרך כלל כלום	נמוך. היא קונה ממך, לא איתך

לא רק מכרזים: איך נכנסים בכל שלב

מתוך 28 הפרויקטים שבמפה, לפחות 10 לא עברו במכרז. עסקה פרטית מתפרסמת רק אחרי שנחתמה, ולכן מגיעים אליה דרך אנשים ולא דרך לוח.

השלב	הדרך	דוגמה מהנתונים	דרך מי מגיעים (הערכה)
קרקע	קנייה ישירה מבעלי קרקע פרטיים	: 19 דונם נקנו משתי משפחות שהחזיקו בהם יותר מ-20 שנה. : קרקע שנקנתה מבעלים פרטי	מתווכי קרקעות, עורכי דין של משפחות, שמאים
	עסקת קומבינציה	: השותף מממן, והרשת מביאה קרקע ועוגן. : יזם בונה על קרקע של רשת	בעלי קרקע שאין להם הון או רצון לבנות
	קניית נתח ממי שכבר מחזיק	: 30% מהקרקע ב-17 מיליון ₪. : מחצית הקרקע ב-42.5 מיליון ₪	היזם עצמו, אחרי שזכה או קנה
	שותף הון ליזם שזכה במכרז	הזוכים הפרטיים ב וב. לא בדקתי מי מהם מחפש שותף	נסח חברה, ואז מכר משותף
תכנון והיתר	סיכום מוקדם על יחידה או על קומת המסחר	: מחצית מהשטחים שווקה לפני ההיתר	היזם, האדריכל שלו ומשרד השיווק
תכנון והיתר	מימון מהיזם עצמו	לפי מזרחי טפחות, יש יזמים שמעמידים לרוכש 60% עד 70% מהמחיר	שואלים את היזם, לפני הבנק
הקמה	קומת מסחר מיזם מגורים	: כ-2,000 מ״ר ב-50 מיליון ₪	יזמי מגורים, בעיקר כשהמלאי שלהם לא נמכר
	מרכז קטן שעוד נבנה	: מרכז של כ-2,700 מ״ר בכ-69 מיליון ₪	יזמים קטנים שרוצים לצאת מוקדם
	יחידה בודדת	: יחידות נמכרות לעסקים	משרד המכירות של הפרויקט
נכס קיים	נכסי בנקים, במשא ומתן	לאומי כותב שהוא רשאי לנהל מגעים עם כל פונה. הרשימות בלשונית מתחת לרדאר	איש הקשר שמופיע באתר הבנק
	כונס נכסים	הכונס אינו כפוף לדיני המכרזים, ואינו חייב לקבל את ההצעה הגבוהה	עורכי דין שמתמנים ככונסים
	לוחות ומתווכים	בלוח מניבים: מחירי מבוקש של 11.5 עד 35 מיליון ₪	מתווכי נדל״ן מניב
	קנייה מחברה שמוכרת נכס	קניון ראש פינה: GT קנתה מאשטרום נכסים	דיווחי החברות, ומנהלי הנכסים שלהן

במפה אפשר לסנן לפי ״איך נרכש״, או לבחור ״רק מה שלא במכרז״. העמודה האחרונה היא הערכה שלי.

מקור

אימותהדוגמאות מהמפה; הסיווג שלי

דרך מי מגיעים: מי עמד מאחורי עסקאות של 2026 שלא עברו במכרז

שש עסקאות שפורסמו, מהקטנה לגדולה. בכל אחת בדקתי מי קנה, ממי, ומי תיווך או ייצג. ברוב העסקאות הקטנות לא פורסם מתווך, ומי שמופיע הוא עורך הדין של המוכר.

העסקה	הסכום	מי קנה, וממי	מי תיווך או ייצג	מה לומדים מזה (הערכה)
: מגרש של 5.35 דונם למרכז שכונתי	כ-15 מיליון ₪ ועוד מע״מ	נתנאל מניבים, חברה בשליטה משפחתית. המוכר לא פורסם	לא פורסם	מרכז של 2,000 מ״ר נסגר בכ-32 מיליון ₪ כולל הכול. זה סדר הגודל של קבוצה בינונית
: 30% מקרקע של 17 דונם	כ-17 מיליון ₪	יוחננוף קנתה משי חי יזמות (עופר ביטון) ומכמה שותפים קטנים	לא פורסם מתווך. הסכם ישיר בין בעלי הקרקע לרשת	בעלי קרקע קטנים הכניסו רשת מזון כשותפת מיעוט וקיבלו עוגן. הם נשארו עם 70%
: 10 דונם בפארק התעסוקה	21 מיליון ₪ (התבקשו 23)	ערן זהבי ואבי ארביב קנו ממשפחת מורנו מטורקיה	את המוכרים ייצג משרד עו״ד בן-יעקב. מתווך לא פורסם	משפחות שמחזיקות קרקע פרטית מוכרות דרך עורך הדין שלהן. הקונים פעילים באותו יישוב כבר כמה שנים
אשדוד, רובע ט״ז: 65% מהחברה שמחזיקה במרכז To Do	כ-38.4 מיליון ₪: כ-19 למניות וכ-19.4 לפירעון הלוואות בעלים	ארי נדל״ן קנתה מארבע חברות פרטיות	לא פורסם	ארבעה שותפים פרטיים הקימו מרכז של 5,500 מ״ר ומכרו שליטה לחברה בורסאית. המחיר נקבע לפי ההכנסה השנתית חלקי 7%
עמק חפר: מרכז לוגיסטי של 3,500 מ״ר על 6.6 דונם	60 מיליון ₪	לא בדקתי	עמיחי נדל״ן מסחרי, מקבוצת רי/מקס מקצוענים	מעל קנה המידה שלנו. מתווך שסוגר עסקה כזו מכיר גם את הנכסים הקטנים באזור
: 19 דונם משתי משפחות	כ-140 מיליון ₪	ארבעה משקיעים פרטיים, בהובלת הראל ויזל ואדם אדרי	תיווך: כאן נדל״ן. ייצוג משפטי: משרד עו״ד עמית סלע	מעל קנה המידה שלנו. המבנה הוא מה שחשוב: שני מובילים ושני משקיעים שקטים

עורכי הדין של בעלי הקרקע. בשתיים משלוש העסקאות שבהן פורסם מי ייצג, השם שפורסם הוא משרד עורכי דין.
מתווכים שמתמחים באזור אחד. שני המתווכים שפורסמו פעלו כל אחד באזור תעסוקה מסוים בשרון.
הרשתות עצמן. בבנימינה הרשת נכנסה כשותפה של בעלי הקרקע. מי שמחזיק מגרש יכול לפנות למחלקת הנדל״ן של רשת מזון.
חברות קטנות שקונות נכס גמור. באשדוד הקונה הייתה חברה בורסאית קטנה. זו כתובת ליציאה, לא רק לכניסה.

ולהשוואה, במכרז: בבית שאן הוגשו 20 הצעות על מגרש תעשייה של כ-30 דונם, והוא נסגר בכ-26.5 מיליון ₪, פי 24 ממחיר המינימום (מקור יחיד). הרשימה שלמעלה היא מה שפורסם ומצאתי, לא כל העסקאות שנסגרו. ארבע הנקודות הן הערכה שלי.

מקור

אימותמזכרת בתיה, בנימינה וקדימה צורן מוצלבות. יקנעם, אשדוד, עמק חפר ובית שאן: מקור יחיד

מגרש קטן במכרז רמ״י מתאים להון שבחרת

ב-2026 נסגרו מגרשי מסחר ותעסוקה ב-2.35, ב-5.5 ובכ-16 מיליון ₪. במעלה אדומים הספיקו הצעות של 35% ו-44% מתחת לשומה. מי שזוכה מקבל שליטה מלאה, וגם את כל העבודה: תכנון, עוגן, מימון ובנייה.
דוגמאות במפה
- : מגרשים מ-2.35 מיליון ₪
- : כ-16 עד 18 מיליון ₪ כולל פיתוח
- : מגרש ב-12.6 מיליון ₪
- : מתחמים ב-24 וב-30 מיליון ₪
מה בודקים
הוצאות הפיתוח, שלפעמים גבוהות ממחיר הקרקע. זכויות הבנייה. לוח הזמנים שרמ״י דורשת. ומי השוכר שיצדיק את הבנייה.

צעד ראשון
בוחרים שני מכרזים פתוחים באזור שאתה מכיר, מורידים את חוברת המכרז מאתר רמ״י, ומזמינים שמאי.
מכרזי רמ״י פתוחים למסחר ולתעסוקה

ל-11 מהמכרזים האלה יש תג מחיר, יחס להון שלך וספירה לאחור, בלשונית מתחת לרדאר ובמפה.

19 מכרזים מתוך 79 הפתוחים, לפי אתר מכריע, עדכון 13.11.2026. מכריע הוא אתר פרטי שמרכז את פרסומי רמ״י. מועדים נדחים לעיתים קרובות, ומחירי המינימום לא מופיעים כאן. לפני כל צעד בודקים את חוברת המכרז באתר רמ״י.
שותף הון ליזם פרטי שזכה בקרקע מתאים להון שבחרת

מי שזכה בקרקע השנה נמצא בתחילת התכנון, ורמ״י מפרסמת את שמו. חלק מהזוכים הם יזמים פרטיים ושותפויות מוגבלות.
היעדים
- האנגרס ואלה עזרא השקעות:
- האנגרס, רייסדור, ג.ג. נכסים ואושן סטאר:
- פמה וסופר דיל נדל״ן:
- נפתלי ניסן ובניו:
- שי-חי ושותפים:
מה מציעים
הון עצמי לשלב התכנון והבנייה, תמורת אחוזים. בבנימינה, 30% מהקרקע נמכרו ב-17 מיליון ₪.

מה בודקים (הערכה)
מי בעלי החברה, מה זכויות המיעוט בהסכם, ומה קורה אם הפרויקט צריך עוד הון.
קומת מסחר או יחידה, לפני השיווק מתאים להון שבחרת

יזמי מגורים מוכרים את המסחר בזמן הבנייה. בגלי ים: כ-2,000 מ״ר ב-50 מיליון ₪, כ-25 אלף ₪ למ״ר, כשכ-75% כבר מושכר. בסגולה נמכרות יחידות בודדות לעסקים.
דוגמאות במפה
- : קומה שלמה, לקבוצה
- : יחידות בודדות
- ו: מסחר שעוד לא נמכר
לפי גודל ההון
עם מיליון עד חמישה מיליון ₪: יחידה אחת. עם יותר, או יחד עם שותפים: קומת מסחר שלמה, עם שוכר עוגן.

צעד ראשון
עוברים על סדרי היום של שלוש ועדות מקומיות, ורושמים כל תוכנית מגורים עם יותר מ-1,000 מ״ר מסחר. פונים ליזם בשלב התכנון המפורט.
קבוצה קטנה סביב יזם מוביל מתאים להון שבחרת

בקדימה צורן קנו שני מובילים ושני משקיעים פרטיים קרקע ב-140 מיליון ₪. בנתניה קנתה קבוצת משקיעים קומת מסחר ב-50 מיליון ₪.
דוגמאות במפה
מה בודקים (הערכה)
מי המוביל ומה הניסיון שלו. איך מחולקים הרווחים וההחלטות. ואיך יוצאים, אם צריך את הכסף.

החוק
לפי רשות ניירות ערך, חוק ניירות ערך עשוי לחול על גיוס משקיעים לנדל״ן. במקרה כזה, הצעה ליותר מ-35 ניצעים ב-12 חודשים בלי תשקיף היא הפרה. מבנה של קבוצה בודקים עם עורך דין.
מכרז עירוני להקמה ולהפעלה מתאים להון שבחרת

המרכז בסמי עופר התחיל במכרז עירוני להקמה ולהפעלה לכ-25 שנה. עלות ההקמה המוערכת: כ-23 מיליון ₪ ל-7,500 מ״ר מסחר. אין רכישת קרקע, והעוגנים נחתמו לפני ההיתר.
איפה מחפשים
- החברות הכלכליות והעירוניות בערים שלך
- נכסים ציבוריים עם שטחי מסחר: אצטדיונים, מסופי תחבורה, קריות ספורט
- הדוגמה במפה:
מה מביאים
מפעיל שעומד בתנאי הסף, ושוכרי עוגן שמוכנים להתחייב מראש.

הסיכון
הזכות מוגבלת בזמן, ובסופה הנכס חוזר לעירייה. מחשבים את ההחזר בתוך התקופה.

למי מוכרים: מי קונה מיזמים וממשקיעים קטנים

שופרסל קנתה מרכז של כ-2,700 מ״ר בנתניה, בזמן ההקמה, בכ-69 מיליון ₪.
ישראייס 26, קבוצת משקיעים, קנתה קומת מסחר בגלי ים ב-50 מיליון ₪.
אזורים קנתה שדרת מסחר ברמת אפעל ב-136 מיליון ₪.
GT נדל״ן קנתה מאשטרום נכסים את קניון ראש פינה, כ-4,750 מ״ר מסחר.

הערכה: יזם קטן לא חייב להחזיק עשרים שנה. הרשתות והחברות הגדולות קונות נכסים קטנים מושכרים, לפעמים עוד לפני הפתיחה.

ציד הזדמנויות

שמונה דרכים למצוא עסקה לפני שהיא מגיעה לכולם, ומה שכל אחת מהן העלתה עד עכשיו. נקודה מהבהבת מסמנת פוטנציאל גבוה, עם הנימוק. הסימון הוא הערכה שלי ואינו ייעוץ השקעות.

1. זוכים קטנים שעשויים לחפש שותף

יזמים פרטיים שזכו במכרזי 2026. מי שזכה בקרקע עם זכויות גדולות צריך הון לבנייה. לא בדקתי עם אף אחד מהם אם הוא מחפש שותף.

הזוכה, והבעלים לפי הפרסום	איפה	הסכום, כולל פיתוח	למה לפנות (הערכה)
ג.ג נכסים (גיא גריצמן) עם אושן סטאר שיפינג (בני אסולין)	, כ-5 דונם	כ-17.5 מיליון ₪	זכויות לכ-40,000 מ״ר מעל הקרקע. הבנייה תעלה הרבה יותר מהקרקע
אלה עזרא השקעות (אלה עזרא)	, פארק איילון	כ-20.5 מיליון ₪	זכויות לכ-20,000 מ״ר. שילם 16% מעל השומה, כלומר מאמין במיקום
פמה להשקעות ונכסים (משפחת ונגרובסקי, בעלת אורדע פרינט)		כ-16 מיליון ₪	מציעה יחידה, כ-4 מיליון ₪ מתחת לשומה. משפחה שעיקר עיסוקה בתחום אחר
סופר דיל נדל״ן (חיים נח)		כ-18 מיליון ₪	כ-3.85 מיליון ₪ מתחת לשומה. זכויות לכ-4,800 מ״ר
האנגרס אלעד, שותפות מוגבלת (מתן שינפלד)	, שני מתחמים	כ-60 מיליון ₪	מעל קנה המידה שלנו. שותפות מוגבלת היא מבנה שמקובל לצרף אליו משקיעים
רייסדור (יקי רייסנר)		כ-36 מיליון ₪	זכייה שלישית באותו אזור. שלושה מגרשים לבנות במקביל
שירתם (שמואל אטיאס ומשפחת שטורם)	מעלה אפרים	כ-3 מיליון ₪	הכרטיס הקטן ביותר. שטח וזכויות לא פורסמו

מקור

אימותמקור יחיד לבעלים של כל חברה. העמודה האחרונה היא הערכה

2. מוכרים בלחץ

מחיר טוב מגיע ממי שחייב למכור. כאן המחקר העלה הכי מעט.

כינוסי נכסים. באתר בידספיריט פורסמו הזמנות להציע הצעות לנכסים מכונס בחדרה, ברעננה וברחובות. סוג הנכסים לא מופיע ברשימה, ולא הצלחתי לפתוח את הפרטים. צריך לבדוק אחד אחד.
יזמי מגורים עם מלאי תקוע. מכרזי המגורים בחריש נכשלו בגלל ביקוש חלש. יזם שתקוע עם דירות ימכור קודם את קומת המסחר. ראה סעיף 6.
מה לא מצאתי. חברה בישראל שהודיעה ב-2026 על מכירת נכסים מסחריים קטנים כדי להקטין חוב. זה לא אומר שאין; זה אומר שלא פורסם במקום שהגעתי אליו.

מקור

אימותסעיף חלש: אין כאן עסקה מאומתת

3. מכרזים שנכשלו, ומה שהם מלמדים

מגרש שלא נמכר חוזר לשוק. אזור שבו מכרז נכשל הוא אזור עם מעט מתחרים.

חריש דרום, תעסוקה ומסחר. בסבב קודם שווקו חמישה מתשעה מגרשים. שניים לא קיבלו הצעות, ושתי הצעות נפסלו. רמי לוי נדל״ן שילמה על מגרש את מחיר המינימום, 1.6 מיליון ₪, מול שומה של יותר מ-3.5 מיליון ₪, ועוד כ-12 מיליון ₪ פיתוח. המכרז הפתוח עכשיו: .
חריש דרום, מגורים עם מסחר. מכרז 86/2026 נסגר בלי זוכה בכל ששת המתחמים. רמ״י יכולה לפרסם אותם מחדש, בתנאים זהים או מעודכנים.
אלעד. במכרז נוסף במשולש התעסוקה הוגשה הצעה אחת, והיא הייתה מחוץ לטווח המחיר. המתחמים האלה צפויים לחזור.
מעלה אדומים. שני מגרשי תעסוקה נמכרו כ-4 מיליון ₪ מתחת לשומה, אחד מהם למציע יחיד. .
והצד השני. בבית שאן 20 הצעות העלו מגרש תעשייה לפי 24 ממחיר המינימום. מעט מתחרים יש רק במקומות מסוימים.

מקור

אימותמכרז המגורים בחריש מוצלב. היתר: מקור יחיד

4. דירוג מחירים: מה זול ביחס לשאר

כל הנכסים שמצאתי בלוחות, מהזול ליקר לפי מחיר למ״ר. נכס זול אינו בהכרח מציאה: לפעמים המיקום, השוכרים או מצב המבנה מסבירים את המחיר.

מחירי מבוקש, לא מחירי עסקה. לשם השוואה, ביקנעם עלות ההקמה של מרכז שכונתי חדש היא כ-16,000 ₪ למ״ר כולל הקרקע.

מקור

אימותמקור יחיד לכל נכס. נבדק ב-14.11.2026

5. מרכזים קיימים עם זכויות בנייה שלא נוצלו

קונים מרכז פעיל שמכניס שכירות, ומוסיפים עליו בנייה.

הדוגמה. במרכז To Do באשדוד נבנו כ-5,500 מ״ר, ונשארו כ-3,000 מ״ר זכויות לא מנוצלות. ארי נדל״ן קנתה שם 65% מהשליטה.
מה מוצע עכשיו. בנשר מוצע נכס מניב של 6,000 מ״ר עם זכויות בנייה ב-65 מיליון ₪ ועוד מע״מ. זה מעל קנה המידה שלנו.
מה לא מצאתי. מרכז קטן, עד 30 מיליון ₪, שמפורסם עם זכויות לא מנוצלות. כדי למצוא כזה צריך לבדוק תוכניות בניין עיר מרכז אחרי מרכז.

מקור

אימותמקור יחיד

6. קומות מסחר של יזמי מגורים

יזם מגורים רוצה למכור את קומת המסחר ולהתפנות לפרויקט הבא.

רמת השרון, מורשה. קומת מסחר של 1,200 מ״ר מוצעת ב-28 מיליון ₪ ועוד מע״מ, כ-23,300 ₪ למ״ר.
ירושלים, נווה יעקב. בפרויקט ״אורנים״ של בית ירושלמי מתוכננים כ-1,500 מ״ר מסחר בקומת הקרקע, ושופרסל חתמה על סניף עוגן. הדירות נמכרות לקרן. לא ידוע אם המסחר מוצע למכירה, וכדאי לשאול את היזם.
העסקה שכבר נסגרה. : כ-2,000 מ״ר ב-50 מיליון ₪, לקבוצת משקיעים.

מקור

אימותמקור יחיד לכל שורה, חוץ מגלי ים

7. גופים ציבוריים שמוכרים

פחות מתחרים מאשר ברמ״י, כי מעט משקיעים עוקבים.

כבר באתר. נכסי בנק הפועלים ובנק לאומי, מכרזי הביטוח הלאומי ועמידר נמצאים בלשונית .
עוד לא נסרק. חברות כלכליות עירוניות, האפוטרופוס הכללי, דואר ישראל, קיבוצים ומועצות אזוריות. אין כאן עדיין נכס מסוים.

מקור

אימותרשימת ערוצים, לא עסקאות

8. לדעת לפני כולם

איפה תהיה קרקע מסחרית בשנה הבאה.

כפר סבא, קריית הצעירים. בשכונה החדשה מתוכננים כ-24,000 מ״ר מסחר וכ-57,000 מ״ר תעסוקה. מגרשי המגורים כבר שווקו; המסחר צפוי אחריהם.
מזכרת בתיה. בפארק התעסוקה מותרים כ-370,000 מ״ר, ועד עכשיו נבנו שני מבנים. הקונים של 2026 ממשיכים לחפש שם קרקע, ובעלי קרקע פרטיים עוד מחזיקים בחלקות. .
חריש דרום. רמ״י תמשיך לשווק את מגרשי התעסוקה שנכשלו ואת אלה שעוד לא יצאו.
יוחננוף. הרשת מעבירה את הנדל״ן לחברה בת, אולי לקראת הנפקה, וממשיכה להגדיל נכסים. מי שמחזיק קרקע מתאימה יכול להציע לה שותפות, כמו ב.

מקור

אימותמקור יחיד לכל שורה. ההמלצות הן הערכה

מתחת לרדאר

ערוצי עסקאות שהעיתונות כמעט לא מסקרת, ושמשקיעים כמעט לא עוקבים אחריהם. רובם בסכומים שקטנים מדי בשביל החברות הגדולות. לכל אחד: מה מצאתי, איפה זה מתפרסם, ומה הסיכון.

מה פתוח עכשיו במכרזי רמ״י, במיליוני ₪

מקור יחיד

הנקודה היא הרצפה: מחיר המינימום ועוד הוצאות הפיתוח, למגרש הקטן במכרז. הפס מגיע עד הכרטיס לפי השומה. הקו המקווקו הוא ההון שבחרת. לחיצה על שורה פותחת את המכרז במפה.

מתוך 11 המכרזים, 2 מתחילים בסכום ש-5 מיליון ₪ מכסים לבד. ההצעה הזוכה יכולה להיות גבוהה מהרצפה, ולכן הרצפה היא נקודת התחלה ולא מחיר.

הנתונים מאתר מכריע, אתר פרטי שמסכם את מסמכי רמ״י, נכון ל-13.11.2026. הסכומים לפני מע״מ על הקרקע. מועדים נדחים לעיתים קרובות. לפני הגשה בודקים את חוברת המכרז ואת העדכונים באתר רמ״י.

מקור

תקופהמצב המכרזים ב-13.11.2026

אימותלא הוצלב מול חוברות המכרז

עשרה מגרשי תעסוקה באופקים, מ-3.9 מיליון ₪

מתאים להון שבחרת

במכרז 352/2025, באזור התעשייה שקד, מוצעים 13 מגרשים. בעשרה מהם מחיר המינימום הוא 394 עד 665 אלף ₪, והוצאות הפיתוח 3.5 עד 5.2 מיליון ₪. הזכויות בכל מגרש: כ-12 עד 17.6 אלף מ״ר. ההגשה עד 30.11.2026.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): מגרשי תעשייה בפריפריה כמעט לא מסוקרים, והמכרז נדחה ארבע פעמים.

צעד ראשון: מורידים את חוברת המכרז, ומבררים אצל מתווכים מקומיים כמה משלמים היום על מ״ר תעשייה באופקים.

הסיכון: כשמוגשות פחות משלוש הצעות כשרות, מחיר המינימום עולה. רק כ-15% מהפיתוח בוצע.

כרטיס3.9 עד 5.9 מיליון ₪ למגרש

מקור

אימותמקור יחיד

מגרש מסחרי בהרצליה, ממיליון ורבע ₪

מתאים להון שבחרת

במכרז 344/2025, בגליל ים, מוצע מגרש של 1,276 מ״ר. מחיר המינימום: כ-1.24 מיליון ₪. השומה: כ-2.72 מיליון ₪. אין הוצאות פיתוח. הזכויות היום קטנות: 200 מ״ר מסחר עיקרי. ההגשה עד 28.12.2026.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): המכרז נדחה שש פעמים, והזכויות קטנות מכדי לעניין חברה גדולה.

צעד ראשון: קוראים את חוברת המכרז ואת הודעות הדחייה, ובודקים בעירייה מה הסיכוי לתוספת זכויות.

הסיכון: תוספת זכויות דורשת תוכנית חדשה על חשבון הזוכה, בלי הבטחה שתאושר. מצב החזקה בקרקע לא מוסדר עד הסוף.

כרטיס1.24 עד 2.72 מיליון ₪

מקור

אימותמקור יחיד

בפריפריה המינימום זעיר, והפיתוח הוא המחיר

מתאים להון שבחרת

בנוף הגליל מחיר המינימום הוא כ-182 אלף ₪, והוצאות הפיתוח כ-2.86 מיליון ₪. בעידן הנגב: כ-994 אלף ₪ וכ-2.6 מיליון ₪. באומן: כ-903 אלף ₪ וכ-6.1 מיליון ₪. במצפה רמון: כ-1.1 מיליון ₪ וכ-14.2 מיליון ₪.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): מי שרואה רק את מחיר המינימום רואה מציאה, ומי שרואה רק את הסכום הכולל מוותר. היתרון הוא למי שמחשב את שניהם מול השכירות במקום.

צעד ראשון: במחשבון ״כמה מותר להציע על מגרש״, בלשונית שוק ומחירים, בוחרים מכרז ומשווים לרצפה שלו.

הסיכון: רוב התשתיות עוד לא נבנו, ולוח הזמנים תלוי ברשות המקומית.

· · ·

כרטיס3 עד 15 מיליון ₪

מקור

אימותמקור יחיד

מגרש למרכז מסחרי שכונתי, פתוח להגשה

מתאים להון שבחרת

בגבעת הרקפות בקריית ביאליק מוצע מתחם של כ-3.2 דונם, עם 2,550 מ״ר מסחר עיקרי. מחיר המינימום: כ-3.6 מיליון ₪. הוצאות הפיתוח: כ-6.15 מיליון ₪. השומה: כ-7.9 מיליון ₪. ההגשה עד 7.12.2026.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): זה סוג המגרש שרשתות המזון קונות בעצמן. משקיע בינוני יכול להגיש לבד, ואחר כך להביא רשת כשוכרת עוגן או כשותפה.

צעד ראשון: בודקים כמה דירות כבר אוכלסו בשכונה, ומדברים עם רשת אחת לפני ההגשה.

הסיכון: שלושה מגרשים עם חניון תת-קרקעי משותף, ובנייה שצריכה להסתיים בתוך 48 חודשים.

כרטיס9.75 עד 14 מיליון ₪

מקור

אימותמקור יחיד

הביטוח הלאומי מוכר נכסים במכרז

המוסד לביטוח לאומי מפרסם מכרזים למכירת נכסים שלו. מכרז לנכס ברחוב דני 9 ברמלה פתוח עד 29.11.2026. ב-2026 פורסמו גם מכרזים לנכס בקניון כיכר העיר בכרמיאל ולנכסים באשקלון. הנכסים נמכרים במצבם.

שני מכרזים נסגרו בלי זוכה: במגדל העמק, ולנכס ברחוב הנשיא 101 באשקלון. הנכס באשקלון פורסם שוב כעבור כמה חודשים.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): המכרזים מתפרסמים באתר הביטוח הלאומי, לא בלוחות הנדל״ן. מכרז שנסגר בלי זוכה וחוזר הוא סימן שהמוכר צריך קונה.

צעד ראשון: מורידים את מסמכי המכרז מהאתר, ומתאמים סיור בנכס.

הסיכון: גודל הנכס והמחיר לא מופיעים בעמוד המכרז, רק במסמכים. הרישום על שם הקונה באחריותו.

כרטיסלא מופיע בעמוד המכרז

מקור

אימותמקור רשמי

נכסים שהבנקים מוכרים

בנק הפועלים ובנק לאומי מפרסמים באתרים שלהם נכסים למכירה. ביום הבדיקה הופיעו אצל הפועלים שמונה נכסים, בין השאר ברמת גן, בבאר שבע, בלוד, בנתניה ובתל אביב, בגדלים של כ-230 עד 1,660 מ״ר. אצל לאומי הופיעו ארבעה נכסים מסחריים, בחיפה ובפרדס חנה, מ-80 מ״ר.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): אין מחירים באתר, ולכן מעטים פונים. לפי הכתובות והגדלים, חלק מהנכסים נראים כסניפים לשעבר: קומת קרקע ברחוב מרכזי.

צעד ראשון: פונים לאיש הקשר שמופיע ליד כל נכס, ומבקשים את תנאי המכירה.

הסיכון: לפי אתר לאומי, הנכסים נמכרים במצבם, והבנק לא חייב לקבל את ההצעה הגבוהה, או הצעה כלשהי.

כרטיסלא פורסם

מקור

אימותאתרים רשמיים, נצפו ב-14.11.2026

מכרזי עמידר ורשות הפיתוח

מתאים להון שבחרת

עמידר ורמ״י מוכרות במכרז נכסים בערים הוותיקות. לפי גלובס, מחיר המינימום נקבע בדרך כלל על כמחצית מהשומה. ביולי 2026 נמכר נכס ביפו ב-2.01 מיליון ₪, אחרי מחיר מינימום של 688 אלף ₪ ועשרה מציעים. לפי אותה כתבה, רק שניים מ-15 המכרזים האחרונים הצליחו.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): רוב הנכסים הם דירות ומבנים ישנים, אבל מופיעים גם נכסים קטנים שאינם למגורים. ברשימת המכרזים הפתוחים יש כרגע יחידה של כ-10.6 מ״ר בקומת קרקע בחיפה, חנות או מחסן.

צעד ראשון: עוקבים אחרי מכרזי עמידר באתר רמ״י, וקוראים את חוברת המכרז לפני הסיור.

הסיכון: לפי אפיק, רבים מהנכסים מסובכים: מבנים להריסה, מבנים מסוכנים ודיירים. בנכס ביפו, רוב השטח יועד להריסה.

כרטיסמאות אלפי ₪ עד כ-2 מיליון ₪

מקור

אימותמוצלב

מכרז שנכשל חוזר

לפי בדיקה של קבוצת יסודות שפורסמה בכלכליסט, 44 מתוך 99 מכרזי המגורים של רמ״י שתוצאותיהם פורסמו במחצית הראשונה של 2026 הסתיימו בלי זוכה. במסחר ובתעסוקה רואים את זה במועדים: מכרז הרצליה נדחה שש פעמים, מצפה רמון חמש, אופקים ארבע. במעלה אפרים נסגר באוקטובר מגרש תעסוקה בכ-1.5 מיליון ₪, 57% מתחת לשומה.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): כשאין מציעים, מי שמגיש לבד קונה קרוב לרצפה. זה היתרון של קטן שמכיר את המקום.

צעד ראשון: מסמנים מכרזים שנדחו כמה פעמים באזור שלך, ובודקים מה מרתיע את האחרים.

הסיכון: יש סיבה שאחרים לא מגישים. בדרך כלל זו עלות הפיתוח, או חוסר ביקוש.

כרטיסמ-1.5 מיליון ₪

מקור

אימותמוצלב

יזמי מגורים עם מלאי שלא נמכר

בסוף מאי 2026 נותרו למכירה כ-84 אלף דירות חדשות בארץ, לפי הלמ״ס. בנתניה לבדה נותרו בסוף יולי כ-3,500. לפי ביזפורטל, מכירה מרוכזת עוזרת ליזם לעמוד ביעדי המכירות שבהסכם הליווי הבנקאי. באותה עיר נמכרה קומת מסחר שלמה, בזמן הבנייה, ב-50 מיליון ₪.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): יזם שצריך מכירות ימכור קודם את מה שאינו עיקר העסק שלו, וזו קומת המסחר. עכשיו הזמן לבקש מחיר.

צעד ראשון: מאתרים פרויקטים עם מסחר בערים שבהן המלאי גבוה, ופונים ליזם עם הצעה לקומה או ליחידות.

הסיכון: אותה חולשה בשוק הדירות מאטה את האכלוס, ואיתו את פתיחת החנויות.

כרטיסמשתנה. בגלי ים: 50 מיליון ₪ לקומה

מקור

אימותמוצלב

אזורי תעסוקה שהופכים למגורים

בכירה במינהל התכנון אמרה בנובמבר 2026 שיותר רשויות מבינות שעליהן לצמצם שטחי תעסוקה עודפים לטובת שימושים אחרים, ובהם מגורים, ושמקודמות 21 תוכניות כאלה. ועדה מיוחדת להסבת תעסוקה למגורים פועלת מאז 2021, והיא אישרה הסבה ראשונה במתחם האלף בראשון לציון.

למה זה מתחת לרדאר (הערכה): התוכניות לא פורסמו בשמן. מי שמחזיק נכס תעסוקה זול באזור שמסומן להסבה מקבל זכויות ששוות יותר.

צעד ראשון: שואלים במחלקת התכנון של העירייה אילו אזורי תעסוקה נמצאים בתכנון מחדש, ועוקבים אחרי סדרי היום של הוועדות.

הסיכון: תוכנית יכולה להימשך שנים, לא להתאשר, ולחייב בהיטל השבחה.

כרטיסמשתנה

מקור

אימותשתי כתבות של אותו אתר

עוד שני ערוצים למעקב

נכסי הדואר. לפי הסדר ההבראה של דואר ישראל, 42 נכסים של החברה יימכרו למדינה. הערכה: חלקם יגיעו בהמשך למכרזי מכירה או השכרה של המדינה, ושווה לעקוב.
כונסי נכסים. כונס נכסים אינו כפוף לדיני המכרזים, ואינו חייב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. הזמנות להציע הצעות מתפרסמות בעיתונים ובאתר בידספיריט. במה שראיתי שם הופיעו בעיקר דירות, ולכן נכס מסחרי מכונס הוא מקרה נדיר שצריך לחכות לו.

רדאר המקורות

מאיפה מוציאים עסקאות בגודל שלך, ושמות של יזמים לפני השיווק. המקורות מסודרים לפי שלב הפרויקט, מהמוקדם למאוחר.

המקור	מה מוציאים ממנו	כמה מוקדם (הערכה)	עלות
שלב הקרקע
אתר מכרזי המקרקעין של רמ״י	מכרזים פתוחים ותוצאות: מגרש, שטח, מחיר מינימום, שם הזוכה והסכום. לכל מכרז יש עמוד משלו	3 עד 5 שנים לפני שיווק	חינם
מכריע	אתר פרטי שמרכז את מכרזי רמ״י: לכל מגרש שטח, זכויות, שומה ומחיר מינימום, וגם מפה. לא אתר רשמי; מאמתים מול רמ״י	3 עד 5 שנים	לא בדקתי
הודעות רמ״י כפי שהן מתפרסמות	טבלת התוצאות המלאה, ביום הפרסום	3 עד 5 שנים	חינם
מאיה, דיווחי הבורסה	דיווחים מיידיים של חברות ציבוריות: רכישת קרקע, זכייה, היתר, שותפות ומכירת נכס	לאורך כל הדרך	חינם
אתר הנדל״ן הממשלתי	עסקאות לפי גוש וחלקה. העסקאות מופיעות באיחור של שבועות	אחרי העסקה	חינם
שלב התכנון
תכנון זמין	מסמכי כל תוכנית. בהוראות, סעיף 1.8: מגיש, יזם, עורך התוכנית ויועצים. בטבלת הזכויות: כמה מ״ר מסחר	2 עד 4 שנים	חינם
קווים כחולים (XPLAN)	מפה של תוכניות לפי מיקום. כוללת תוכניות שקודמו במערכת המקוונת מ-2011	2 עד 4 שנים	חינם
סדרי יום ופרוטוקולים של ועדות	מה עולה לדיון ומה הוחלט, כולל שטחי המסחר בכל תוכנית מגורים. ועדות מחוזיות באתר מינהל התכנון; ועדות מקומיות באתרי הרשויות	2 עד 4 שנים	חינם
מעירים	התראות במייל על תוכניות לפי אזור ונושא	2 עד 4 שנים	חינם
שלב ההיתר
אתרי הוועדות המקומיות	בקשות להיתר, והודעות על הקלות לפי סעיף 149. בתל אביב יש גם מאגר פתוח של היתרים ובקשות	שנה עד שנתיים	חינם
שלט באתר	יזם, אדריכל וקבלן מבצע. סיור של שעה באזור היעד פעם בחודש	שנה עד שנתיים	חינם
נכסים קיימים
לוח מניבים	נכסים מניבים למכירה, עם מחיר מבוקש ותשואה שהמוכר מציג. מחירי מבוקש, לא עסקאות	נכס קיים	לא בדקתי
לפני שמעבירים כסף
רשם החברות	מידע בסיסי בחינם; נסח חברה עם בעלי מניות ודירקטורים בתשלום. חיפוש הפוך מראה באילו חברות אדם או תאגיד מעורבים	בכל שלב	חינם או בתשלום
מאגר אשכול	מאגר מסחרי של פרויקטים לפי שלב, כולל שלב הייזום, עם אנשי קשר. את איכות הכיסוי לא בדקתי; כדאי לבקש הדגמה	לפי המאגר	בתשלום
עיתונות ענפית
מרכז הנדל״ן, גלובס, כלכליסט, ביזפורטל, אייס	זכיות, היתרים ועסקאות ביום הפרסום. מה שמופיע כאן ידוע לכולם	מאוחר	חינם

שגרה שבועית, כשעתיים וחצי

יום ראשון, 40 דקותמכרזים חדשים ותוצאות מכרזים בייעודי מסחר ותעסוקה, בסכומים שלך.

יום שלישי, 50 דקותסדרי יום של הוועדות באזור שלך. לכל תוכנית עם מסחר פותחים את סעיף 1.8.

יום חמישי, 40 דקותסריקת העיתונות והלוחות, עדכון הטבלה ושלוש פניות חדשות.

פעם בחודשסיור שלטים באזור היעד, ונסחי חברה לשמות חדשים.

מקורות ואימות

איך נבדק כל נתון, איפה המקורות סותרים זה את זה, ומה לא נמצא כאן.

איך אימתתי

כל פרויקט במפה נבדק מול הכתבה או המסמך שבקישור. ״מוצלב״ פירושו שני מקורות לפחות שאינם אותו אתר, או כתבה לצד מסמך רשמי.
נתוני המכרזים באלעד ובאור יהודה הוצלבו מול טבלאות רמ״י כפי שפורסמו. כשיש סתירה, מוצג נתון רמ״י והסתירה מצוינת.
מספרים מחושבים, כמו ₪ למ״ר והיחס להון שבחרת, מחושבים באתר מתוך הנתונים המדווחים ולא הוקלדו ידנית.
מה שמסומן ״הערכה״ הוא שיקול דעת שלי, ואין מאחוריו מדידה.

ההנחות שמאחורי ההתאמה למשקיע פרטי ובינוני

כרטיס כניסה קטן. לכל פרויקט נבחר הסכום הקטן ביותר שדווח בו: מגרש אחד, נתח אחד או הנכס כולו. במכרזים זה מחיר הקרקע, והבנייה עולה בנפרד.
בהישג יד. ההון מכסה את כל הכרטיס: לבד. לפחות 35%: עם מימון או שותף אחד. לפחות 10%: כחלק מקבוצה קטנה. הספים הם הנחת עבודה שלי, לא כלל.
איך נרכש. הסיווג למכרז, קנייה פרטית, קניית נתח, קומבינציה או קנייה בזמן ההקמה נעשה לפי תיאור העסקה בכתבות. כשהמקורות לא פירטו, מסומן ״לא פורט״.
מי היזם. הסיווג לפרטיים, לרשתות ולחברות בורסאיות נעשה לפי תיאור החברות בכתבות. לא בדקתי אותו מול רשם החברות.
המחשבון. החזר שנתי קבוע, מס רכישה של 6%, בלי מע״מ, בלי שכר טרחה ובלי מס הכנסה. הריבית היא הנחה.
מכרזים פתוחים. הרשימה ותגי המחיר מאתר פרטי, מכריע, ולא מאתר רמ״י. ״רצפה״ היא מחיר המינימום ועוד הוצאות הפיתוח, למגרש או למתחם הקטן במכרז. ״לפי השומה״ הוא השומה ועוד הוצאות הפיתוח. שני המספרים מחושבים באתר, לפני מע״מ על הקרקע. הימים שנותרו מחושבים לפי התאריך במכשיר שלך. מועדים ופרטים משתנים.
מחשבון השותפות ומחשבון ההצעה למגרש. שניהם כלי חשיבה. התוצאה תלויה בהנחות שמזינים, והן מסומנות ליד כל מחשבון.
נכסי הבנקים והביטוח הלאומי. הרשימות הועתקו מהאתרים הרשמיים ביום הבדיקה. לא ראיתי את הנכסים ולא את מסמכי המכרז.
מחירי מבוקש. המודעות מלוח מניבים הועתקו כפי שהופיעו ביום הבדיקה. לא בדקתי את הנכסים.

סתירות שמצאתי בין המקורות

ערד. חלקה של רמי לוי נדל״ן: 50% לפי ישראל היום, מעריב ואייס; 33% לפי מרכז הנדל״ן. לא הכרעתי.
אור יהודה. מגרש האנגרס: 9 דונם לפי מרכז הנדל״ן; 7,039 מ״ר לפי טבלת רמ״י. מוצג נתון רמ״י.
באר שבע. הוצאות הפיתוח: כ-30 מיליון ₪ לפי כלכליסט; 33.7 מיליון ₪ לפי אייס. הסכום הכולל, כ-66 מיליון ₪, מופיע בכמה מקורות.
פתח תקווה, סגולה. כ-67 אלף מ״ר בדיווח על רכישת הקרקע; כ-65 אלף מ״ר בדיווח על ההיתר. מוצג הנתון המאוחר.
מעלה אדומים. בכתבה אחת מופיעה זוכה נוספת. בבדיקה התברר שהיא שייכת למכרז אחר, במעלה אפרים, ולכן היא לא במפה.
ניכוי הוצאות מימון. כתבה בביזפורטל כותבת שריבית על הלוואה מותרת בניכוי; עמוד של מזרחי טפחות כותב שמשקיע פרטי לא מנכה הוצאות מימון. לא הכרעתי, וזו שאלה לרואה חשבון.

מה לא נמצא כאן

זו לא רשימה מלאה של הפרויקטים בארץ. אלה הפרויקטים שמצאתי בפרסומים פומביים ושעמדו בבדיקה. במסמכי הוועדות ובטבלאות רמ״י יש הרבה יותר, בעיקר בסכומים הקטנים, שהעיתונות כמעט לא מסקרת.
לא נכנסתי למערכות שדורשות הזדהות, ולא פתחתי את מסמכי התוכנית של כל פרויקט.
לא בדקתי אם יזם מסוים מחפש שותף או מוכר יחידות. את זה מבררים בשיחה.
המיקומים במפה הם ברמת היישוב. המפה סכמטית, ונקודות סמוכות הוזזו מעט כדי שלא יכסו זו את זו.
דמי שכירות למסחר: לא מצאתי סקר עדכני ואמין לפי אזורים. מוצגים נתונים חלקיים, עם התאריך שלהם.
סטטוס של פרויקט משתנה מהר. לפני פנייה בודקים את המקור שוב.

לפני השלט

שווה בדיקה עכשיו

השורה התחתונה למשקיע פרטי ובינוני

כמה הון עומד לרשותך?

פתוח עכשיו: עסקאות שאפשר לקנות או להגיש עליהן

נכסים מניבים בלוחות

מכרזי רמ״י פתוחים, לפי מועד ההגשה

כרטיסי הכניסה של 2026, במיליוני ₪

לא רק הגדולים זוכים

הקטן מנצח בזמן

קודם ההון, אחר כך המסלול

ארבעה מסלולי כניסה, לפי גודל ההון

מתי נכנסים: חלון ההזדמנות לאורך חיי הפרויקט

מה יש בכל לשונית

רד אלרט וביצי זהב

רד אלרט: איפה נופלים

המחיר שבכותרת הוא רק חלק מהחשבון

מינוף כמעט לא עוזר עכשיו

6.75% היא לא התשואה שלך

מגייס משקיעים, או מצטרף לקבוצה? יש חוק

משרדים זולים בפריפריה הם לא מציאה

אחרי השלט נשאר מה שלא נמכר

מסחר בשכונה חדשה תלוי באכלוס

השם שבמכרז הוא לא תמיד מי שעומד מאחוריו

העיתונות לא מדייקת, והנתונים הרשמיים מאחרים

ביצי זהב: איפה היתרון שלך

מכרזים שהגדולים לא מגיעים אליהם

מכרזים שפתוחים עכשיו

רשת מזון כשותפת מיעוט

קומת המסחר נמכרת בנפרד

יזם פרטי שזכה בקרקע צריך הון

מכרזים של עיריות וחברות כלכליות

יחידה אחת בפרויקט גדול

השמות כבר מפורסמים: טבלת רמ״י וסעיף 1.8

קרקע בפריפריה עם שוכר: 9% מול 6.75%

המתווך, עורך הדין והאדריכל יודעים ראשונים

מפת פרויקטים

ההשוואה שלי

שוק ומחירים

מה 5 מיליון ₪ קונים

שותפות עם יזם: כמה מהפרויקט 5 מיליון ₪ קונים

כמה מותר להציע על מגרש

המסים והמימון של משקיע פרטי

תשואה מול מחיר הכסף

מחירי מכירה של שטחי מסחר חדשים

מה מבקשים היום בלוח

כמה עולה קרקע למ״ר בנוי

הצעה זוכה מול שומת רמ״י

כמה עולה לבנות: השקעה מדווחת למ״ר במרכזים חדשים

מתי נפתחים המרכזים שבמפה

שכירות למסחר במרכזים שכונתיים חדשים

שכירות למשרדים, להשוואה

הזדמנויות למשקיע פרטי ובינוני

עם מי אפשר לדבר: ארבעה סוגי יזמים

לא רק מכרזים: איך נכנסים בכל שלב

דרך מי מגיעים: מי עמד מאחורי עסקאות של 2026 שלא עברו במכרז

מגרש קטן במכרז רמ״י מתאים להון שבחרת

דוגמאות במפה

מה בודקים

צעד ראשון

מכרזי רמ״י פתוחים למסחר ולתעסוקה

שותף הון ליזם פרטי שזכה בקרקע מתאים להון שבחרת

היעדים

מה מציעים

מה בודקים (הערכה)

קומת מסחר או יחידה, לפני השיווק מתאים להון שבחרת

דוגמאות במפה

לפי גודל ההון

צעד ראשון

קבוצה קטנה סביב יזם מוביל מתאים להון שבחרת

דוגמאות במפה

מה בודקים (הערכה)

החוק

מכרז עירוני להקמה ולהפעלה מתאים להון שבחרת

איפה מחפשים

מה מביאים

הסיכון

למי מוכרים: מי קונה מיזמים וממשקיעים קטנים

ציד הזדמנויות

1. זוכים קטנים שעשויים לחפש שותף